In einer Zeit, in der Wohnraum in vielen deutschen Städten knapper wird, ist das Thema Untervermietung besonders relevant. Mieter, die aufgrund beruflicher Veränderungen, finanzieller Engpässe oder längerer Abwesenheiten von ihrer Wohnung in der Lage sind, einen Untermieter zu finden, stehen oft vor der Frage: Darf ich meine Wohnung untervermieten? Das Mietrecht gibt ihnen grundsätzlich das Recht dazu, allerdings sind Vermieter nicht immer verpflichtet, diesen Wunsch zu erfüllen. Insbesondere in großen Städten wie Berlin oder München können die Gründe, warum Vermieter Untervermietungen verbieten, vielschichtig sein und haben oft mit persönlichen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Aspekten zu tun.
Um die Situation zu verstehen, müssen Mieter wissen, dass ihre Rechte und Pflichten ganz klar im Mietrecht verankert sind. Ein Vermieter kann eine Erlaubnis zur Untermiete zwar nicht willkürlich verweigern, jedoch gibt es verschiedene Umstände, die eine solche Entscheidung rechtfertigen. Dazu gehören unter anderem Fragen der Überbelegung, des Verhaltens des potenziellen Untermieters oder auch die Absicht des Hauptmieters, die gesamte Wohnung zu untervermieten. In diesem Artikel werden die häufigsten Gründe näher betrachtet sowie Tipps gegeben, wie Mieter ihren Wunsch nach Untervermietung erfolgreich durchsetzen können.
Die rechtlichen Grundlagen der Untervermietung
Das deutsche Mietrecht, insbesondere im BGB (§ 553), sieht vor, dass Mieter das Recht haben, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten. Aber das funktioniert nur mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Grundsätzlich hat der Mieter Anspruch auf diese Genehmigung, wenn er ein berechtigtes Interesse vorlegen kann. Solch ein Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter vorübergehend ins Ausland geht oder wirtschaftliche Schwierigkeiten hat.
Gründe für eine Ablehnung der Untervermietung
Trotz der Rechte, die Mieter genießen, dürfen Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung aus bestimmten Gründen verweigern:
- Überbelegung der Wohnung: Wenn durch die Untervermietung mehr Leute in der Wohnung wohnen würden, als rechtlich zulässig sind.
- Unzumutbarkeit des Untermieters: Wenn der Vermieter Anlass zur Sorge hat, etwa durch negative Vorerfahrungen mit dem potenziellen Untermieter.
- Gewinnabsicht: Profitabel unterzuvermieten ist verboten. Dies wurde jüngst durch ein BGH-Urteil bestätigt.
- Verstoß gegen die Mietpreisbremse: Wenn die Untermiete die gesetzlichen Vorgaben überschreitet.
Wie man die Erlaubnis beantragt
Der erste Schritt zur Untervermietung ist die schriftliche Anfrage an den Vermieter. Hierbei sollte der Mieter klar und präzise den Grund für die Untervermietung sowie Informationen über den potenziellen Untermieter angeben. Eine Frist kann dem Vermieter gesetzt werden, innerhalb derer er reagieren sollte. Ein solcher Antrag sollte sorgfältig formuliert werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
Wichtig ist, dass auch wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, Mieter Rechte haben. Reagiert der Vermieter nicht, kann das unter Umständen die Grundlage für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bilden.
Rechte des Mieters bei Ablehnung
Die Untersagung einer Untervermietung ohne triftigen Grund kann rechtliche Folgen für den Vermieter haben. Mieter können Saldierungsansprüche auf Schadensersatz geltend machen, insbesondere wenn sie durch die Weigerung finanziellen Nachteil erleiden. In einem bemerkenswerten Fall entschied der BGH, dass ein Vermieter Schadensersatz zahlen musste, weil er ohne ausreichend Begründung die Untervermietung abgelehnt hatte.
Besonderheiten bei der Untervermietung
In bestimmten Situationen dürfen Mieter auch nahen Angehörigen Unterkunft bieten, ohne dass es sich um eine Untervermietung handelt. Beispielsweise dürfen Eltern oder Geschwister vorübergehend in der Wohnung wohnen, ohne die Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen, solange der Aufenthalt weniger als sechs Wochen dauert. Bei einem dauerhaften Einzug sind jedoch die rechtlichen Bedingungen zu beachten.
Wichtige Aspekte des Untermietvertrags
Ein Untermietvertrag muss schriftlich festgehalten werden, um die Rechte beider Parteien abzusichern. Darin sollten folgende Punkte geregelt werden:
- Namen der Vertragsparteien
- Angaben zur Wohnung (Adresse, Stockwerk)
- Die Miete und Nebenkosten
- Bezug zum Hauptmietvertrag
- Beginn und Ende des Untermietverhältnisses
Durch das Bewusstsein über Rechte und Pflichten im Rahmen der Untervermietung können Mieter ihre Interessen schützen und gleichzeitig einen reibungslosen Ablauf in der Kommunikation mit Vermietern gewährleisten. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten ist es ratsam, gut informiert und vorbereitet zu sein, um die eigene Situation bestmöglich zu gestalten.
